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开发商创新乏力上市房企高周转率背后存产品隐忧万芳

发布时间:2020-02-14 12:18:25 阅读: 来源:树脂胶粉厂家

开发商创新乏力 上市房企高周转率背后存产品隐忧,

高周转率造就了上市房企的业绩爆发,新的挑战接踵而至。在追求高速扩张、快速复制的时代,已有一些产品无法适应市场。

本报记者获悉,恒大地产(3333.HK)、金地地产(600383.SH)等公司正在着手调整产品线。接近恒大地产的人士称,恒大正在升级产品,更换用了5年的图纸。

标准化支撑高周转率

在兰德咨询总裁宋延庆看来,上市公司高周转背后是推行标准化产品线的复制的结果。宋延庆观察,不仅是一线房企,就连第二、第三梯队的大中型房地产企业,以及相对低调的央企地产企业,近年来也逐渐形成了自己的产品系列,也开始了标准化产品线的连锁、复制开发。

例如,金地的 格林 系列,世茂的滨江豪宅系列,阳光100的新城系列,世纪金源的 世纪城 系列,华侨城的 华侨城 系列,中粮的 大悦城 系列,华润置地的 万象城 、 橡树湾 系列等。

2012年年初,龙湖地产明确了公司的四大产品线。第一条产品线是面向于刚性需求的市场及首次置业的客户,代表作品是 紫都 系列,定价在5000-8000元/平方米。第二条产品线是针对刚性改善性客户的产品,主要包括源著系列、香醍系列及弗莱明戈系列产品。两条产品线的复制确保了龙湖2012年销售突破400亿。

高周转公司拥有相同的特性。东方证券研究显示,恒大采取标准化和集中化的运营模式,为其加快发展速度提供了支持。这种模式的特点是,总公司制定相关发展策略和运营流程,地区公司在总公司的紧密管理及监控下运营,能够有效地提高开发速度,降低开发成本。从以往数据来看,恒大从拿地到预售仅需6至8个月,快于同业水平。存货周转率和总资产周转率均位居行业前列。

中国房地产业协会提供的 2012中国房地产市场研究报告 显示,2012年取得良好销售业绩的企业,均是实施 高周转 和 销售以价换量 策略的公司。大型品牌房地产企业的高周转开发营销案例,获得了业界普遍认同。突出表现为,进入前的市场调研,事先的规划设计,合理设置产品结构,拿地后的快速开工,缩短开发建设周期,快速销售资金回笼,挤占市场价格定位。

一些一度销售受阻的公司,已开始调整产品线。例如金地,原先大户型占比偏大,销售方面总体比较缓慢,自去年下半年开始主动调节产品结构,加大偏向二三线城市和刚需房型的推盘量,并从2012年开始上调刚需项目的新开工量,下半年即取得明显成效。

中国房地产协会预测,在2013年更多的房地产企业将采用这些办法。

困窘的产品调整

然而,高周转率背后掩藏着产品所面临的窘境。

万科在北京房山共有三个楼盘,其中一个是 中粮万科长阳半岛 ,一个是 京投万科新里程 。长阳半岛是中粮地产和万科合作开发的百万平米大盘,从2010年7月面市以来,销售额超过50亿。 新里程 项目距长阳半岛很近,只有1000余套房。细心的客户会发现,新里程几乎所有户型都能在毗邻的长阳半岛中找到,好像是从长阳半岛项目 搬 过来的。

恒大2013年销售目标剑指千亿。值得关注的是,2008-2011年四年间,恒大的销售额平均增长率高达133.6%。但是,产品同质化现象严重。长春、沈阳、石家庄等城市的恒大 绿洲,不管会所、售楼处,还是户型、外立面,几乎都是一模一样的,或者使用同一套标准图。

近几年来,恒大已建立起了绿洲、华府、金碧天下等几条产品线,并在二三线城市可怕地、简单地、纯粹地复制着它们。分析人士称,这种复制开发模式正是支撑恒大业绩快速增长的根本。

宋延庆认为,企业高速发展时期,推行标准化产品线的复制、连锁开发,除了降低开发管理难度和成本费用外,还有利于缩短项目开发周期,大幅度提高周转率和财务杠杆率,并最终提升项目的投资回报率。然而,近几年来开发商缺乏对产品的创新,甚至没有创新。

在阳光100董事长易小迪看来,许多公司扩张速度之快,连图纸都来不及换一张,就已经开始去下一个城市扩张了。易小迪近日接受本报记者采访时讲述了一个真实案例。阳光100在某城市的项目售价8000元左右,但附近某上市公司开发的楼盘只有6000元左右。阳光100怎样的户型好卖,它就调整成怎样的户型。

在2012中国房地产市场研究报告发布会上,书香门地美学地板顾问盛继民不无疑惑地表示,此轮调控之前,绝大部分精装房的装修标准都超过了国家标准,但近两年,一些发展商在采购部品时,低价格成为首选,这必然对地板行业从而对住宅质量产生影响。当低价成为隐性规则,行业首先放弃的就是原来超过国家标准的部分,接着放弃的就是正常产品当中的非成文指标,然后就是执行的成文指标的下限。

在强大的成本控制压力下,产品的质量也有所反复。近日,远洋地产杭州楼盘 远洋公馆 因装修质量问题而遭到业主们集体拒收房屋。多位业主表示,房屋实际装修情况和购房时开发商承诺的装修标准差距甚远,要求开发商进行修整并赔偿损失。而公馆系产品是远洋地产产品线中的中高端产品,已在北京、三亚等多地复制。

宋延庆认为,无论业绩多么炫目,房地产企业终究要回到关注产品本身的阶段。房地产高速发展时期已接近尾声,开发商需要提供更多的好产品,而不仅仅是数量的标准化。

(编辑:地产福建网综合)

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